Aún cuando el modelo de construcción masiva de vivienda que se desarrolla en México a partir del año 2000 ha sido un éxito en términos económicos para empresas inmobiliarias y fondos públicos, representa un fracaso en el ámbito social, pues las condiciones de la población que ha adquirido un crédito hipotecario se han mermado, pues los créditos y las tasas de interés son altos y aumentan cada año.
Luis Alberto Salinas Arreortua, investigador del Instituto de Geografía de la UNAM, advirtió la necesidad de entender de otra forma la vivienda, dejar de considerarla como mercancía y darle importancia por su valor de uso y no de cambio, ya que el mercado hipotecario en nuestro país es altamente lucrativo, y ha representado numerosos problemas para la población.
El también integrante del Departamento de Geografía Social de la entidad universitaria estableció que los costos de los créditos hipotecarios son elevados y las tasas de interés en el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda (Infonavit) llegan a ser altas, del 9 o 10 por ciento, casi igual que en los bancos, mientras los créditos hipotecarios del Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) están indexados a la Unidad de Medida y Actualización (UMA), por lo cual cada año se incrementa el monto total de la deuda.
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El académico alertó que en México se ha olvidado por completo el concepto de vivienda de interés social, pues si en lugar de su valor de cambio importara su valor de uso, no habría gran cantidad de viviendas abandonadas o que no se han vendido, ni el número de población que no tiene dónde vivir.
“El artículo 4 de la Constitución establece que todo mexicano tiene derecho a una vivienda digna y decorosa, pero se incumple”, aseveró.
La Encuesta Nacional de Vivienda (2020) señala que de los 35.3 millones de viviendas particulares habitadas, el 57.1% son propias pagadas; 16.4 rentadas; un 14.2 prestadas por familiares, amistades o por el trabajo; 10.7 propias, pero siguen abonándose; y 1.7 por ciento está en otra situación.
En general, el 65.4 % de las particulares habitadas propias utilizan recursos suyos para su adquisición y 18 % emplea crédito de Infonavit.
De las adquiridas nuevas o usadas (8.5 millones), el 48.6% se financian con ese crédito, 38 % con sus propios recursos y 14.8 de instituciones financieras privadas.
El científico, a cargo de la publicación denominada “Financiarización subordinada de la vivienda: el mercado hipotecario de la vivienda social en México”, consideró que para comprar un sitio para vivir una familia requiere de un crédito hipotecario, que solicita en un banco o en un fondo público, es decir, Infonavit y FOVISSSTE.
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Estos últimos fueron creados para que la población trabajadora, con ingresos equivalentes a dos o tres salarios mínimos, tuviera acceso a una vivienda; sin embargo, en los años 90 el Banco Mundial recomendó la reducción de la cartera vencida de esas instancias y aplicar una tasa de interés que les generara ingresos.
La manera de garantizar que las deudas de los acreditados se pagaran mes con mes, fue otorgar créditos a la población que gana más de tres veces el salario mínimo, con lo cual, el mercado hipotecario ha sido totalmente lucrativo para los fondos públicos, pero ha empeorado las condiciones de las familias e incidido en su calidad de vida, porque varias viven en las periferias, en zonas mal ubicadas, lejanas, donde no hay escuelas, centros de salud, equipamiento, abastecimiento de agua, buen drenaje o transporte, por lo cual una gran cantidad de inmuebles están abandonados.
En México hay 6.1 millones de propiedades deshabitadas, según el Censo de Población y Vivienda 2020.
Como parte de su investigación, el universitario encontró acuerdos de facto entre las empresas inmobiliarias para “repartirse” los municipios.
Algunos ejemplos son Casas Geo, la constructora de cerca de 70% de las que se edificaron de 2000 a 2019 en Zumpango; Sadasi predomina en Tecamac; y Casas Beta, relacionada con Homex, en Huehuetoca.
Algunas compañías han crecido y cotizan en la Bolsa de Valores, lo cual les permite capitalizarse y continuar sus negocios; mientras otras han enfrentado problemas financieros, como Casas Geo, que se declaró en quiebra en 2019 y para reproducir capital adquieren dos, tres, cuatro departamentos o casas, y las alquilan.
En algunos países en Europa, expuso Luis Alberto Salinas, los gobiernos suelen ser propietarios de viviendas que alquilan a bajo costo a quienes realmente lo necesitan, sin lucro, pero en América Latina cuesta trabajo pensar en otras formas de acceso, como la colectiva.
Recomendación
El universitario recomendó a las personas que tienen contratado un crédito hipotecario acercarse a los fondos públicos para conocer la posibilidad de modificar su deuda y cambiarla de salarios mínimos (Infonavit) o UMA (FOVISSSTE) a pesos, y a quien lo va a adquirir, informarse bien acerca del compromiso que representa una deuda hipotecaria.
